La atribución del uso de la vivienda familiar y el hijo mayor de edad discapacitado

Como sabemos, en muchos divorcios, el uso de la vivienda familiar queda atribuido a los hijos (y al progenitor que tiene su custodia) hasta que son mayores de edad o viven de forma independiente. En general, para todos llega ese momento, pero ¿qué pasa si el hijo tiene una discapacidad y no va a llegar a vivir de forma independiente?

En una reciente sentencia, el Tribunal Supremo ha venido a fijar, definitivamente, la doctrina sobre si procede o no la equiparación entre los hijos menores y los hijos mayores con discapacidad a los efectos de este derecho a usar la vivienda familiar.

Se trataba de un hijo mayor de edad con discapacidad que había quedado a cargo de uno de los progenitores (en la sentencia en cuestión, a cargo de la madre) y la pregunta era la siguiente: ¿el uso de la vivienda familiar en favor del mayor de edad discapacitado y su progenitor ha de ser ilimitado? ¿debemos equiparar mayor de edad discapacitado y menor de edad? En este caso de la sentencia a la que nos referimos, para más inri, la vivienda familiar pertenecía al otro progenitor con carácter privativo, por lo que se le estaba privando de un bien (de una vivienda) que sólo era suyo y de manera indefinida. Seguir leyendo La atribución del uso de la vivienda familiar y el hijo mayor de edad discapacitado

La “Ley de dependencia”: nociones básicas y problemática.

Llevo mucho tiempo pensando en escribir un post sobre la conocida, coloquialmente, como “Ley de dependencia“, dado el elevado número de casos que me llegan sobre la misma 🗂. Y, después de tanto hablar de cláusulas suelo, creo que ya toca cambiar de tercio y éste es un buena tema para hacerlo.➡️

Como es sabido, la norma básica (estatal) en la materia es la Ley 39/2006, de 14 de septiembre, de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, si bien, en dependencia, intervienen todas las administraciones públicas 🔃. No procede aquí (dado que no se trata de un “estudio jurídico”, sino de dar información accesible al “ciudadano de a pie”) ponernos a analizar el reparto de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas, pero es importante saber que el procedimiento de reconocimiento y la concesión del servicio o ayuda corresponde a las Comunidades Autónomas. Partiendo de esta premisa, y dado que cada comunidad autónoma ha “legislado” en la materia, tendremos como referencia la normativa gallega sobre dependencia. Sin embargo, la regulación por parte de los distintos entes autonómicos es muy similar, por lo que tanto el contenido de la norma como la problemática surgida a penas difieren de una comunidad autónoma a otra.

En la Comunidad Autónoma de Galicia, la competencia en la materia está atribuida a la Consellería de Política Social, que la ejecuta a través de sus respectivas Xefaturas Territoriais (concretamente, a través del Servizo de Dependencia e Autonomía Persoal). Además de la normativa estatal (Ley 39/2006 y distintos reales decretos) hay que tener en cuenta, entre otras, dos normas gallegas: Decreto 15/2010, de 4 de febrero y Orden de 2 de enero de 2012.Dependencia

Pero, antes de ir más lejos, ¿qué entendemos por dependencia? Se define como el estado de carácter permanente en el que se encuentra una persona que, por razones derivadas de la edad, enfermedad o discapacidad, y ligadas a la falta de o pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para para realizar las actividades básicas de la vida diaria o, en caso de personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal. Seguir leyendo La “Ley de dependencia”: nociones básicas y problemática.

Los acuerdos para eliminar las clásulas suelo y la “renuncia” a reclamar judicialmente

Desde que, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró la nulidad, en determinados supuestos (hay que tener en cuenta que no todas las cláusulas suelo son nulas; habrá que ver caso por caso) de las cláusulas suelo, los bancos, cajas de ahorros y demás entidades financieras se pusieron manos a la obra para intentar paliar los daños que pudieran sufrir si sus clientes titulares de préstamos con garantía hipotecaria empezaban a reclamar por vía judicial la anulación de esas cláusulas.

El patrón seguido por las entidades era (y es) similar: llaman al cliente y les proponen un acuerdo por el que eliminan la cláusula suelo de su hipoteca. El acuerdo, que ya viene redactado previamente por el banco o caja, se firma en la sucursal correspondiente sin que el cliente pueda hacer modificación alguna del mismo. Ese acuerdo generalmente, incluye la eliminación de la cláusula suelo (o su disminución) y su sustitución por un tipo de interés fijo (inferior a la cláusula suelo “anulada”). Ahora bien, como no es oro todo lo que reluce, la entidad, para guardarse las espaldas, incluye en dicho documento novatorio (con carácter general, pues puede variar dependiendo de la hipoteca o del banco o caja de ahorros) un par de cláusulas ciertamente discutibles: por una parte, la renuncia por parte del cliente a cualquier clase de reclamación en vía judicial respecto a la clausula suelo (es decir, que no va a reclamar su eliminación, ni las cantidades “indebidamente” percibidas por su existencia e intereses correspondientes) y, por otra, que el hipotecado conoce y le han sido explicadas todas las condiciones del nuevo contrato y del anterior.

Novación contratoLo podemos entender mejor con un ejemplo:

♦⇒ Manolo tiene firmado un préstamo hipotecario con el banco X, teniendo un diferencial de Euribor + 1.75%, con un suelo (cláusula suelo) del 3%. El banco X llama a Manolo y le propone eliminar su suelo del 3% estableciendo un tipo fijo del 2.90% pero renunciando a ejercer cualquier tipo de acción de nulidad contra la cláusula suelo previa. Manolo acude a la sucursal del Banco X y firma dicho acuerdo, sin posibilidad alguna de negociación.

Una vez expuesta la situación actual de miles de hipotecados, nos debemos hacer la siguiente pregunta: ¿la firma del documento novatorio (de este acuerdo con el banco) eliminando o reduciendo la cláusula suelo de nuestra hipoteca y comprometiéndonos a no ejercer acción de nulidad alguna, nos impediría acudir a los tribunales para exigir nuestros derechos? O, dicho de otra forma, ¿podríamos exigir la anulación de la cláusula suelo (anulada ya) durante su vigencia y reclamar las cantidades percibidas de más así como los intereses correspondientes? La respuesta es compleja pero los tribunales han venido admitiendo que sí es posible y mi opinión, en este caso (y sin que sirva de precedente), coincide con la suya. No obstante, entiendo que ello encierra una problemática que pasamos a analizar, haciendo la aclaración previa de que dicho análisis deriva de una conjugación de una opinión (jurídica) personal y las directrices marcadas por los tribunales de justicia, y remarcando el hecho de que el ejercicio de una acción de nulidad para la eliminación de una cláusula suelo no ha de tener necesariamente éxito, pese a que por las noticias de la prensa se da entender que toda cláusula suelo es nula (como hemos dicho, habrá que ver caso por caso). Seguir leyendo Los acuerdos para eliminar las clásulas suelo y la “renuncia” a reclamar judicialmente

El Real Decreto Ley sobre las cláusulas suelo: 10 preguntas y respuestas

Es por todos conocido (imposible no saberlo, si leemos la prensa) que existe una reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la U.E. sobre la retroactivad total de las cantidades indebidamente percibidas por la anulación de la cláusula suelo de un préstamo hipotecario (es decir, que si se anula la cláusula suelo, dice el TJUE, el Banco tiene que devolver las cantidades cobradas de más desde que se empezaron a cobrar de más y no desde mayo de 2013, que era lo que decía el Tribunal Supremo). Si bien dicha sentencia no suponía (o no debería) una litigiosidad mayor a la ya existente por cuanto el tema cláusulas suelo ya estaba claro, este pronunciamiento del TJUE volvió a sacar a la palestra la problemática de tales cláusulas (vamos, que lo puso “de moda” otra vez porque ahora “el premio” podía ser mayor).

Ante esta situación y, viendo la avalancha de demandas judiciales que podrían colapsar los juzgados, el Gobierno de España ha decidido aprobar un Real Decreto Ley para evitar que se judicialicen los conflictos que surjan con las cláusulas suelo o, dicho de otro modo, para que arreglemos con el Banco “por las buenas”. Hay que decir, de entrada, que muchos letrados (entre ellos, yo misma) ya íbamos por esa línea, ya intentábamos llegar al acuerdo sin acudir a la vía judicial porque, casi siempre (en este ámbito y en todos), es mejor para nuestro cliente no dejar sus asuntos en manos de un tercero (aunque sea un juez), algo que debería ser siempre el último recurso. Por eso, antes de la existencia de este Real Decreto Ley, también se podía llegar a acuerdos extrajudiciales entre el particular y la entidad financiera y, de hecho, se hacía (doy fe), así que, a lo mejor, tampoco era imprescindible. Además, la norma deja en el aire muchos aspectos y, lo que puede parecer un solución, podría dar lugar a más controversia y conflictividad.

suelo

Dicho esto, ¿cuáles son  los aspectos más relevantes del Real Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de clásulas suelo? Vamos a intentar dar respuesta a las preguntas que nos pueden surgir. Seguir leyendo El Real Decreto Ley sobre las cláusulas suelo: 10 preguntas y respuestas

¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca?

En estas últimas fechas, han aparecido distintas publicaciones en prensa (vinculadas, generalmente, a la setencia del TJUE sobre la retroactividad derivada de la anulación de las cláusulas suelo) sobre la declaración del Tribunal Supremo respecto al pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y, más concretamente, de si la cláusula o cláusulas que trasladaban el pago de dichos gastos al comprador de la vivienda (prestatario de la hipoteca) eran nulas. Pues bien, esta sentencia no es “actual”, sino que data de 23 diciembre de 2015 (e, incluso, hay una sentencia previa, del año 2000 -S.T.S. 550/2000-), pero resulta de plena actualidad, así que vamos a estudiarla.

La cláusula cuestionada y Gastos derivados de la constitución de hipotecaque, previamente, había sido declarada nula por abusiva en una instancia previa, venía a decir, grosso modo, que serían de cuenta exclusiva de la parte prestataria -comprador de la vivienda- todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, etc…y ejecución del contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo. Además, la parte prestataria facultaba al banco para suplir los gastos necesarios para segurar la correcta inscripción de la hipoteca y de los títulos previos a esta escritura así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a la hipoteca.

El Tribunal Supremo afirma que resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la firma del contrato hipotecario, fundamentando dicha afirmación en el artículo 89.3 del TRLGCU el cual califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “la transimisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administratvos o de gestión que no le sean imputables” como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario“. El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (aclarando, sabiamente, que la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario y a la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

A continuación, el Tribunal Supremo, separa los distintos gastos que no han de ser soportados por el consumidor o prestatario (comprador de la vivienda): Seguir leyendo ¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca?