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Contribución de la subcomunidad de garajes a los gastos comunes del edificio

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Una de las cuestiones que más problemática suscita en el seno de las comunidades de propietarios radica en aquellos supuestos en los que existe una suerte de comunidad de garajes dentro de la propia comunidad de propietarios («subcomunidad de garajes»), no perteneciendo, obviamente, dichas plazas de garaje, a los propietarios del inmueble en su condición de titulares dominicales de un piso o local del mismo.

La respuesta que nos dan los tribunales y, al margen lógicamente de que se deban probar determinados extremos (por ejemplo que la finca en la que se ubican las plazas de garaje se encuentren integradas en las estructura del edificio constituido en régimen de propiedad horizontal), es que, con carácter general,  la comunidad de garajes o, si se prefiere, subcomunidad de garajes, quedará  sujeta al funcionamiento de la comunidad de propietarios en la que se integre y, por ende, obligada al pago de los gastos comunes correspondientes. Seguir leyendo Contribución de la subcomunidad de garajes a los gastos comunes del edificio→

¿Pueden ser nulas o no conformes a derecho las sanciones impuestas por incumplir el Real Decreto de Estado de Alarma?

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Como sabemos, durante la declaración del estado de alarma, se han extendido multitud de denuncias a causa del incumplimiento de las prescripciones contenidas en el real decreto que declara y regula las condiciones del mismo. Ha habido compañeros que han manifestado la posible nulidad de todas aquellas sanciones dictadas al amparo (o por remisión) de la citada norma reglamentaria. Ante estas manifestaciones y análisis, tenemos que aclarar, antes de nada, que habrá que estar, en todo caso, a los hechos acaecidos en cada caso concreto y que serán, en su caso, los juzgados y tribunales de lo contenciso-administrativo los que determinen la conformidad o no de las sanciones impuestas con el ordenamiento jurídico vigente.

⇒¿Qué limitaciones impone el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19? El artículo artículo 7 de la norma, bajo la rúbrica Limitación de la libertad de circulación de las personas, establece lo siguiente:

1. Durante la vigencia del estado de alarma, las personas únicamente podrán circular por las vías o espacios de uso público para la realización de las siguientes actividades, que deberán realizarse individualmente, salvo que se acompañe a personas con discapacidad, menores, mayores, o por otra causa justificada:

a) Adquisición de alimentos, productos farmacéuticos y de primera necesidad, así como adquisición de otros productos y prestación de servicios de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.

b) Asistencia a centros, servicios y establecimientos sanitarios.

c) Desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial.

d) Retorno al lugar de residencia habitual.

e) Asistencia y cuidado a mayores, menores, dependientes, personas con discapacidad o personas especialmente vulnerables.

f) Desplazamiento a entidades financieras y de seguros.

g) Por causa de fuerza mayor o situación de necesidad.

h) Cualquier otra actividad de análoga naturaleza.

2. Los menores de 14 años podrán acompañar a un adulto responsable de su cuidado cuando este realice alguna o algunas de las actividades previstas en el apartado anterior.

3. Igualmente, se permitirá la circulación de vehículos particulares por las vías de uso público para la realización de las actividades referidas en los apartados anteriores o para el repostaje en gasolineras o estaciones de servicio.

4. En todo caso, en cualquier desplazamiento deberán respetarse las recomendaciones y obligaciones dictadas por las autoridades sanitarias.

5. (…)

6. El Ministro de Sanidad podrá, en atención a la evolución de la emergencia sanitaria, dictar órdenes e instrucciones en relación con las actividades y desplazamientos a que se refieren los apartados 1 a 4 de este artículo, con el alcance y ámbito territorial que en aquellas se determine.

A su vez, el artículo 11 a) de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio, aprobada al amparo del artículo 116.2 del vigente texto constitucional español, dispone que «con independencia de lo dispuesto en el artículo anterior, el decreto de declaración del estado de alarma, o los sucesivos que durante su vigencia se dicten, podrán acordar las medidas siguientes: a) Limitar la circulación o permanencia de personas o vehículos en horas y lugares determinados, o condicionarlas al cumplimiento de ciertos requisitos«.

Hay una parte de compañeros juristas (que no les falta razón, a expensas, obviamente, de lo que declaren los tribunales) que entienden que las previsiones o, mejor dicho, restricciones impuestas en el real decreto, exceden de los límites que fija el artículo 11 de la ley orgánica aludida y que tiene tintes de estar regulando un estado de excepción y no un estado de alarma. En este sentido, ya se partiría de la premisa de que la norma reguladora del estado de alarma declarado como consecuencia de la crisis sanitaria, sería contraria a la ley habilitante. Seguir leyendo ¿Pueden ser nulas o no conformes a derecho las sanciones impuestas por incumplir el Real Decreto de Estado de Alarma?→

Amaño de partidos: consecuencias jurídico-penales

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«Operación Oikos». Hace unas semanas teníamos conocimiento de una operación llevada a cabo por la policía sobre el amaño de partidos de fútbol y que estaría relacionada con las apuestas deportivas. Ello trajo consigo la detención y puesta a disposición judicial a futbolistas y directivos, generando gran expectación. Por muchos aficionados se puso en duda la integridad y honorabilidad de los deportistas (no de todos). No obstante, debemos dejar claro que, en todo caso, ha de primar y estar por encima de toda sospecha la presunción de inocencia. El que se esté en fase de instrucción y se lleven a cabo diligencias de investigación (algo lógico) no implica que los sujetos investigados vayan a ser, necesariamente, condenados; se requerirá, en su caso, y a través de la celebración de un juicio con todas las garantías, la existencia de una sentencia condenatoria (o absolutoria) que determine, bajo el principio probatorio, la existencia (o no) de responsabilidad penal.

Como podéis observar, el presente post, se centrará en la responsabilidad penal derivada del «amaño» de partidos o competiciones; no abordaremos las consecuencias de índole administrativa o disciplinaria (a modo de ejemplo ⇒Codigo Disciplinario RFEF ) cuyo «enjuiciamiento» corresponde a los órganos de competición integrados en la federación correspondiente y/o a la propia administración gubernativa (también habrá que tener en cuenta el papel de las ligas profesionales en aquellas especialidade deportivas en las que existan).

El artículo 286 bis. del Código Penal establece lo siguiente:

1. El directivo, administrador, empleado o colaborador de una empresa mercantil o de una sociedad que, por sí o por persona interpuesta, reciba, solicite o acepte un beneficio o ventaja no justificados de cualquier naturaleza, u ofrecimiento o promesa de obtenerlo, para sí o para un tercero, como contraprestación para favorecer indebidamente a otro en la adquisición o venta de mercancías, o en la contratación de servicios o en las relaciones comerciales, será castigado con la pena de prisión de seis meses a cuatro años, inhabilitación especial para el ejercicio de industria o comercio por tiempo de uno a seis años y multa del tanto al triplo del valor del beneficio o ventaja.

2. Con las mismas penas será castigado quien, por sí o por persona interpuesta, prometa, ofrezca o conceda a directivos, administradores, empleados o colaboradores de una empresa mercantil o de una sociedad, un beneficio o ventaja no justificados, de cualquier naturaleza, para ellos o para terceros, como contraprestación para que le favorezca indebidamente a él o a un tercero frente a otros en la adquisición o venta de mercancías, contratación de servicios o en las relaciones comerciales.

3. Los jueces y tribunales, en atención a la cuantía del beneficio o al valor de la ventaja, y a la trascendencia de las funciones del culpable, podrán imponer la pena inferior en grado y reducir la de multa a su prudente arbitrio.

4. Lo dispuesto en este artículo será aplicable, en sus respectivos casos, a los directivos, administradores, empleados o colaboradores de una entidad deportiva, cualquiera que sea la forma jurídica de ésta, así como a los deportistas, árbitros o jueces, respecto de aquellas conductas que tengan por finalidad predeterminar o alterar de manera deliberada y fraudulenta el resultado de una prueba, encuentro o competición deportiva de especial relevancia económica o deportiva.

A estos efectos, se considerará competición deportiva de especial relevancia económica, aquélla en la que la mayor parte de los participantes en la misma perciban cualquier tipo de retribución, compensación o ingreso económico por su participación en la actividad; y competición deportiva de especial relevancia deportiva, la que sea calificada en el calendario deportivo anual aprobado por la federación deportiva correspondiente como competición oficial de la máxima categoría de la modalidad, especialidad, o disciplina de que se trate.

5. A los efectos de este artículo resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 297.

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¿Qué ocurre si la administración me causa un daño? Breves apuntes sobre la responsabilidad patrimonial de la administración

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¿Qué es la resposabilidad patrimonial? A menudo leemos en la prensa noticias del tipo «el ayuntamiento X indemnizará a un ciudadano por una caída en la calle» o «la administración sanitaria condenada a pagar una indemnización por un error médico». Cuando una persona causa un daño a otra, mediando dolo, culpa o negligencia grave, ha de responder; pues, igualmente, si la administración causa un daño a un sujeto, y se cumplen los requisitos exigidos legal y jurisprudencialmente, ha de responder, si bien con una salvedad (respecto a la responsabilidad civil): que la responsabilidad patrimonial es objetiva (aunque esto, como veremos, con matizaciones pues no todo daño es indemnizable).

La Constitución Española consagra el instituto de la responsabilidad patrimonial en su artículo 106.2: «los particulares, en los términos establecidos por la ley, tendrán derecho a ser indemnizados por toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos». La regulación legal de la responsabilidad patrimonial se halla recogida en los artículos 32 a 35  (ex articulo 139 y ss. de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, y concordantes del Real Decreto 429/1993) de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público. Son especialmente indicativos los artículos 32 (Principios de la responsabilidad) y 34 (Indemnización). El primero de los artículos, en los apartados 1º y 2º, nos da las claves de lo que es la responsabilidad patrimonial: » 1. Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley. La anulación en vía administrativa o por el orden jurisdiccional contencioso administrativo de los actos o disposiciones administrativas no presupone, por sí misma, derecho a la indemnización. 2. En todo caso, el daño alegado habrá de ser efectivo, evaluable económicamente e individualizado con relación a una persona o grupo de personas». Por lo que respecta a la indemnización y su cálculo, el articulo 34 dispone, entre otros aspectos, que sólo serán indemnizables las lesiones producidas al particular provenientes de daños que éste no tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley. No serán indemnizables los daños que se deriven de hechos o circunstancias que no se hubiesen podido prever o evitar según el estado de los conocimientos de la ciencia o de la técnica existentes en el momento de producción de aquéllos, todo ello sin perjuicio de las prestaciones asistenciales o económicas que las leyes puedan establecer para estos casos, añadiendo, respecto al cálculo de la eventual indemnización que la indemnización se calculará con arreglo a los criterios de valoración establecidos en la legislación fiscal, de expropiación forzosa y demás normas aplicables, ponderándose, en su caso, las valoraciones predominantes en el mercado. En los casos de muerte o lesiones corporales se podrá tomar como referencia la valoración incluida en los baremos de la normativa vigente en materia de Seguros obligatorios y de la Seguridad Social. La cuantía de la indemnización se calculará con referencia al día en que la lesión efectivamente se produjo, sin perjuicio de su actualización a la fecha en que se ponga fin al procedimiento de responsabilidad con arreglo al Índice de Garantía de la Competitividad, fijado por el Instituto Nacional de Estadística, y de los intereses que procedan por demora en el pago de la indemnización fijada, los cuales se exigirán con arreglo a lo establecido en la Ley 47/2003, de 26 de noviembre, General Presupuestaria, o, en su caso, a las normas presupuestarias de las Comunidades Autónomas (destacar la incorporación al texto legal del baremo en materia de seguros obligatorios aunque ya fuera utilizado con anterioridad). Seguir leyendo ¿Qué ocurre si la administración me causa un daño? Breves apuntes sobre la responsabilidad patrimonial de la administración→

Los acuerdos para eliminar las clásulas suelo y la «renuncia» a reclamar judicialmente

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Desde que, en mayo de 2013, el Tribunal Supremo declaró la nulidad, en determinados supuestos (hay que tener en cuenta que no todas las cláusulas suelo son nulas; habrá que ver caso por caso) de las cláusulas suelo, los bancos, cajas de ahorros y demás entidades financieras se pusieron manos a la obra para intentar paliar los daños que pudieran sufrir si sus clientes titulares de préstamos con garantía hipotecaria empezaban a reclamar por vía judicial la anulación de esas cláusulas.

El patrón seguido por las entidades era (y es) similar: llaman al cliente y les proponen un acuerdo por el que eliminan la cláusula suelo de su hipoteca. El acuerdo, que ya viene redactado previamente por el banco o caja, se firma en la sucursal correspondiente sin que el cliente pueda hacer modificación alguna del mismo. Ese acuerdo generalmente, incluye la eliminación de la cláusula suelo (o su disminución) y su sustitución por un tipo de interés fijo (inferior a la cláusula suelo «anulada»). Ahora bien, como no es oro todo lo que reluce, la entidad, para guardarse las espaldas, incluye en dicho documento novatorio (con carácter general, pues puede variar dependiendo de la hipoteca o del banco o caja de ahorros) un par de cláusulas ciertamente discutibles: por una parte, la renuncia por parte del cliente a cualquier clase de reclamación en vía judicial respecto a la clausula suelo (es decir, que no va a reclamar su eliminación, ni las cantidades «indebidamente» percibidas por su existencia e intereses correspondientes) y, por otra, que el hipotecado conoce y le han sido explicadas todas las condiciones del nuevo contrato y del anterior.

Novación contratoLo podemos entender mejor con un ejemplo:

♦⇒ Manolo tiene firmado un préstamo hipotecario con el banco X, teniendo un diferencial de Euribor + 1.75%, con un suelo (cláusula suelo) del 3%. El banco X llama a Manolo y le propone eliminar su suelo del 3% estableciendo un tipo fijo del 2.90% pero renunciando a ejercer cualquier tipo de acción de nulidad contra la cláusula suelo previa. Manolo acude a la sucursal del Banco X y firma dicho acuerdo, sin posibilidad alguna de negociación.

Una vez expuesta la situación actual de miles de hipotecados, nos debemos hacer la siguiente pregunta: ¿la firma del documento novatorio (de este acuerdo con el banco) eliminando o reduciendo la cláusula suelo de nuestra hipoteca y comprometiéndonos a no ejercer acción de nulidad alguna, nos impediría acudir a los tribunales para exigir nuestros derechos? O, dicho de otra forma, ¿podríamos exigir la anulación de la cláusula suelo (anulada ya) durante su vigencia y reclamar las cantidades percibidas de más así como los intereses correspondientes? La respuesta es compleja pero los tribunales han venido admitiendo que sí es posible y mi opinión, en este caso (y sin que sirva de precedente), coincide con la suya. No obstante, entiendo que ello encierra una problemática que pasamos a analizar, haciendo la aclaración previa de que dicho análisis deriva de una conjugación de una opinión (jurídica) personal y las directrices marcadas por los tribunales de justicia, y remarcando el hecho de que el ejercicio de una acción de nulidad para la eliminación de una cláusula suelo no ha de tener necesariamente éxito, pese a que por las noticias de la prensa se da entender que toda cláusula suelo es nula (como hemos dicho, habrá que ver caso por caso). Seguir leyendo Los acuerdos para eliminar las clásulas suelo y la «renuncia» a reclamar judicialmente→