Uno de los temas más candentes de los últimos años en el ámbito judicial (y del derecho) ha sido el relativo a los gastos de formalización de la hipoteca y, más concretamente, a quién correspondía el pago de los mismos, esto es, si a la entidad prestamista (banco o caja de ahorros por ejemplo) o al particular (consumidor) prestatario e hipotecado. No obstante, ese revuelo jurídico radicaba en que el Tribunal Supremo no había fijado definitivamente doctrina sobre el reparto (o no) de gastos generados por la formalización de la hipoteca; incluso, dentro del Alto Tribunal, se adoptaron decisiones contradictorias (interviniendo distintas Salas) respecto al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que generó una gran polémica tanto en el ámbito de la judicatura como en el seno de la propia sociedad española. Por no hablar de las divergencias existentes entre los juzgados de primera instancia y las audiencias provinciales. Pues bien, el Tribunal Supremo, por medio de Sentencia de 23 de enero de 2019, ha venido a fijar, definitivamente, los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos (nulidad que, por otra parte, ya no se discute y que fue decretada por Sentencia de 23 de diciembre de 2015). La Sentencia referida desglosa cada uno de los gastos (no se refiere, curiosamente, a los gastos derivados de la tasación del inmueble) delimitando quién es el sujeto responsable del pago de los mismos; a saber:
- Gastos notariales: manifiesta el T.S. que respecto a los gastos del notario, dado que la intervención notarial interesa a ambas partes, los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario,puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto.
- Gastos registrales: en lo referente a la garantía hipotecaria, puesto que ésta se inscribe a favor del banco (o caja de ahorros o entidad prestamista), será a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Por lo tanto, en los gastos de registro de la propiedad el obligado al pago será el banco, caja de ahorros o entidad prestamista.
- Gastos de gestoría: en cuanto a los gastos generados como consecuencia de la intervención de un gestor o una gestoría, toda vez que las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.
Sin embargo, el Tribunal Supremo no se pronuncia sobre otros gastos que han sido atribuidos, vía escritura de constitución de la hipoteca, al consumidor o prestatario (por ejemplo los gastos de tasación como ya comentamos con anterioridad).
Relacionado con este post recomendamos la lectura de dos entradas del blog relacionadas con el tema de la nulidad de la claúsula de gastos de formalización de hipoteca: ¹ ¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca? ² Nulidad de la clásula de gastos de formalización de hipoteca: cálculo de los intereses devengados.
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