Gastos de formalización de hipoteca: doctrina ¿definitiva?

Dinero gastos hipotecaUno de los temas más candentes de los últimos años en el ámbito judicial (y del derecho) ha sido el relativo a los gastos de formalización de la hipoteca y, más concretamente, a quién correspondía el pago de los mismos, esto es, si a la entidad prestamista (banco o caja de ahorros por ejemplo) o al particular (consumidor) prestatario e hipotecado. No obstante, ese revuelo jurídico radicaba en que el Tribunal Supremo no había fijado definitivamente doctrina sobre el reparto (o no) de gastos generados por la formalización de la hipoteca; incluso, dentro del Alto Tribunal, se adoptaron decisiones contradictorias (interviniendo distintas Salas) respecto al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que generó una gran polémica tanto en el ámbito de la judicatura como en el seno de la propia sociedad española. Por no hablar de las divergencias existentes entre los juzgados de primera instancia y las audiencias provinciales. Pues bien, el Tribunal Supremo, por medio de Sentencia de 23 de enero de 2019,  ha venido a fijar, definitivamente, los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos (nulidad que, por otra parte, ya no se discute y que fue decretada por Sentencia de 23 de diciembre de 2015). La Sentencia referida desglosa cada uno de los gastos (no se refiere, curiosamente, a los gastos derivados de la tasación del inmueble) delimitando quién es el sujeto responsable del pago de los mismos; a saber: Seguir leyendo Gastos de formalización de hipoteca: doctrina ¿definitiva?

Nulidad de la cláusula de gastos de formalización de hipoteca: cálculo de los intereses devengados

El tema sobre la nulidad de la cláusula de gastos de formalización de un préstamo o crédito con garantía hipotecaria (conocido popular o coloquialmente como “gastos de formalización de hipoteca”) ha sido un tema muy recurrente en los últimos meses. Ha sido portada en todos los periódicos de tirada nacional principalmente por las distintas opiniones jurídicas (y jurisdiccionales) en torno a los gastos que deberían ser soportados por la entidad prestamista o crediticia. En este sentido, para “ponernos al día” recomendamos leer el post publicado (y modificado en más de una ocasiones como consecuencia de los vaivenes de nuestro Alto Tribunal) en el presente blog que lleva por título ” ¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca? “.

En esta entrada vamos a analizar un aspecto de especial interés vinculado a la anulación de la mencionada cláusula; concretamente, analizaremos cómo deben calcularse los interes devengados una vez, esta, haya sido declarada nula. Podría parecer que estamos en presencia de un tema de escasa relevancia pero, al menos, desde un punto de vista jurídico (en ocasiones, económicamente, no tiene, a penas, trascendencia) sí tiene relevancia.

Pues bien, el Tribunal Supremo en una reciente sentecia ha dado respuesta a la cuestión; las dudas estribaban en el hecho de si, en los supuestos de anulación de la clásula por la que el consumidor debía soportar los gastos de formalización de la hipoteca (registrador, notario…), lo intereses a satisfacer por la entidad prestamista, conforme dicha anulación, debían computarse, bien desde la fecha en que el prestatario hizo el pago, bien desde la fecha de la reclamación extrajudicial efectuada ante su banco o caja de ahorros (o similar).

Para entender mejor el supuesto de hecho, debemos hacer referencia, de forma sucinta, a los antecedentes de hecho: el juez “a quo” declara la nulidad de la clásula obligando a la entidad a abonar al prestatario diversas cantidades (determinados gastos soportados) más los intereses legales generados desde la fecha en que el consumidor efectuó el pago de dichos gastos; no obstante, la Audiencia Provincial, decretó que los intereses legales a abonar deberían devengarse desde la fecha en la que el consumidor efectuó la reclamación extrajudicial de devolución (por nulidad) de los pagos efectuados.

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¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca?

En estas últimas fechas, han aparecido distintas publicaciones en prensa (vinculadas, generalmente, a la setencia del TJUE sobre la retroactividad derivada de la anulación de las cláusulas suelo) sobre la declaración del Tribunal Supremo respecto al pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y, más concretamente, de si la cláusula o cláusulas que trasladaban el pago de dichos gastos al comprador de la vivienda (prestatario de la hipoteca) eran nulas. Pues bien, esta sentencia no es “actual”, sino que data de 23 diciembre de 2015 (e, incluso, hay una sentencia previa, del año 2000 -S.T.S. 550/2000-), pero resulta de plena actualidad, así que vamos a estudiarla.

La cláusula cuestionada y Gastos derivados de la constitución de hipotecaque, previamente, había sido declarada nula por abusiva en una instancia previa, venía a decir, grosso modo, que serían de cuenta exclusiva de la parte prestataria -comprador de la vivienda- todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, etc…y ejecución del contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo. Además, la parte prestataria facultaba al banco para suplir los gastos necesarios para segurar la correcta inscripción de la hipoteca y de los títulos previos a esta escritura así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a la hipoteca.

El Tribunal Supremo afirma que resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la firma del contrato hipotecario, fundamentando dicha afirmación en el artículo 89.3 del TRLGCU el cual califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “la transimisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administratvos o de gestión que no le sean imputables” como “la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario“. El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (aclarando, sabiamente, que la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario y a la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario. Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

A continuación, el Tribunal Supremo, separa los distintos gastos que no han de ser soportados por el consumidor o prestatario (comprador de la vivienda): Seguir leyendo ¿A quién corresponde el pago de los gastos derivados de la constitución de la hipoteca?