El retracto de colindantes

En el siguiente post vamos a analizar una figura o institución bastante conocida en la Comunidad Autónoma de Galicia: el retracto de colindante. Hablamos de una figura conocida en sus aspectos más generales pero no es su esfera más particular. Ese conocimiento en Galicia viene dado, en esencia, por el tamaño de las tierras y, más concretamente, por el minifundismo imperante en el territorio gallego; circunstancia, ésta, que no se da, con tanta frecuencia, en otras comunidades autónomas de ahí que esta institución no sea tan conocida en otros territorios españoles.

El artículo 1523 del Código Civil hace mención al retracto de colindantes en los siguientes términos: «….tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea«. Por lo tanto, de la dicción literal del artículo referido podemos extraer tres características fundamentales: ¹ que el derecho de retracto se configura como un derecho de adquisición preferente, ² que para la procedencia del ejercicio del derecho ha de existir una venta de finca rústica – colindante – y, finalmente,³ que la finca vendida no exceda de una hectárea. Dada la estricta necesidad de que la finca vendida sea conlindante el parrafo 2º del mencionado artículo establece que el derecho de retracto no podrá ser ejercido cuando las tierras colindantes estuvieran separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

⇒PLAZO DE EJERCICIO

Una de las cuestiones más relevantes en la regulación del retracto de colindante es el plazo para el ejercicio de ese derecho de adquisición preferente. Este aspecto es regulado en el artículo 1254 del Código Civil: » no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta«. Observamos, por tanto, que la norma establece «dos plazos» para su ejercicio, uno de carácter objetivo y que no entraña ningún tipo de complicación interpretativa y otro más «abierto» pero que genera mucha más dificultad de prueba; no en vano, opera en defecto del plazo legal de los 9 días. Lo que está claro (en términos de picaresca) es que si el comprador de una finca rústica que pueda ser objeto de ejercicio del derecho de retracto no debe realizar ningún acto («visual») que implique la tituralidad de un derecho dominical sobre las misma hasta que transcurran 9 días desde la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad.

⇒VARIOS COLINDANTES

Puede darse la situación de que una determinada finca rústica cuya venta se produce sea colindante con más de una finca rústica (pertenecientes a distintos dueños, obviamente). En este supuesto, el artículo 1523, párrafo 3º, del Código Civil fija las preferencias en los siguientes términos: «si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite«.

⇒EXPLOTACIONES PRIORITARIAS⇐

Si en los párrafos precedentes hemos hecho mención al retracto de colindantes del Código Civil, el artículo 27 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, regula lo que podemos calificar como retracto de colindantes de explotaciones prioritarias; a saber: «tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo«. Por lo tanto, son requisitos necesarios para que opere este retracto «específico» que el propietario de la finca colindante sea titutlar de una explotación calificada como prioritaria y que la finca rústica objeto de venta tenga una superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo. En el caso de la Comunidad Autónoma de Galicia las unidades mínimas de cultivo han sido fijadas a medio de Decreto de 9 de diciembre de 1999.

El plazo para su ejercicio será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

Existe una limitación temporal respecto a una futura venta: el propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

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